Mieterhöhungen nach Modernisierung – Überblick über die aktuelle Rechtslage

1. Rechtsgrundlagen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung. Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen nach der Modernisierung einer Mietsache ist § 559 Abs. 1 BGB:

„Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“

Seit dem 1. Januar 2019 kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent (vorher 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Zu den Kosten zählen zum Beispiel Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare.

Neben den einheitlichen bundesrechtlichen Regelungen zu Modernisierungsmieterhöhungen gelten für Berlin bzw. in Berlin belegene Mietobjekte nach dem Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) zusätzliche Regelungen, welche den Vermieter in seinen Möglichkeiten, die Miete aufgrund durchgeführter Modernisierungen zu erhöhen, erheblich einschränken.

Trotz der von vielen Seiten geäußerten erheblichen Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des sog. Berliner „Mietendeckels“ und der zur Überprüfung bei den Verfassungsgerichten bereits anhängigen Verfahren sind jedenfalls momentan sämtliche Regelungen des Gesetzes in Kraft und daher bis auf Weiteres auch von jedermann zu beachten.

Sollte das Gesetz insoweit verfassungswidrig sein, sind die Beschränkungen von Modernisierungsmieterhöhungen unwirksam und es gelten nur die bundesgesetzlichen Regelungen.

Sollte sich das Gesetz hingegen als verfassungsgemäß erweisen, gelten die Beschränkungen von Modernisierungsmieterhöhungen durchgängig seit Inkrafttreten des Gesetzes.

Vor diesem Hintergrund sind in der Schwebezeit erfolgte Modernisierungen und darauf gestützte Mieterhöhungen, welche nicht die nach dem MietenWoG Bln normierten Einschränkungen beachten, mit einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko behaftet. Bis zu einer Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen des MietenWoG Bln wird es unsicher bleiben, ob entsprechende Mieterhöhungen wirksam sind, oder der Vermieter die Modernisierungskosten nur in den Berliner Grenzen (oder schlimmstenfalls gar nicht) auf die Mieter umlegen kann.

Rechtsgrundlagen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

2. Voraussetzungen einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB

Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist zum einen eine Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, zum anderen ein wirksames Mieterhöhungsverlangen, vgl. § 559b Abs. 1 BGB.

a) Umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen

Nach der in § 559 Abs. 1 BGB enthaltenen abschließenden Aufzählung kommt eine Mieterhöhung infolge einer Modernisierung nur für die in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen in Betracht. Taugliche Modernisierungen sind danach sind bauliche Maßnahmen,
  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), Bsp.: Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken; zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und Energieverbrauches der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage; zur Rückgewinnung von Wärme; zur Einsparung von Strom.
  2. NICHT: durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, Bsp.: Anschluss an das Kabelfernsehen; Ersatz von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster in den Wohnräumen; Einbau eines Warmwasserboilers; Anschluss einer bislang mit Kohle-Einzelöfen beheizten Wohnung an eine Zentralheizung; Einbau einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage; Anlage eines Kinderspielplatzes.
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind, oder
  7. NICHT: durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Durch den Verweis in § 559 Abs. 1 BGB auf die Nummern 1, 3, 4, 5 oder 6 des § 555 b BGB ist klargestellt, dass Mieterhöhungen bei (lediglich) Primärenergieeinsparungen und Klima schützenden Maßnahmen sowie bei Schaffung von neuem Wohnraum ausscheiden. Keine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1, 555b BGB sind:
  • Schönheitsreparaturen,
  • Instandhaltungen/Instandsetzungsmaßnahmen Definition/Abgrenzung: Instandhaltung ist eine Maßnahme, die notwendig ist, damit die Wohnung bzw. das Haus in einem ordentlichen, bewohnbaren, also vertragsgemäßen Zustand bleibt und künftige Schäden vermieden werden (z. B. Fensteranstrich von außen); Instandsetzung ist die Beseitigung bereits eingetretener Schäden (z. B. Austausch morscher Fenster, Abschlagen von lockerem Putz und Neuverputzung der Fassade)
  • bauliche Maßnahmen, die den Ist-Zustand nicht (nur) verbessern, sondern etwas gänzlich Neues schaffen Bsp.: Umgestaltung einer 5-Zimmer-Wohnung in ein 2-Zimmer-Luxus-Appartement);
  • Maßnahmen, die den vorhandenen Zustand nicht verbessern Bsp.: Umbau einer Loggia in einen Wintergarten;
  • Verbesserungen, die keine baulichen Maßnahmen sind Bsp.: Stellung einer Waschmaschine durch den Vermieter.
Ob eine Modernisierung vorliegt, hängt nicht vom persönlichen Geschmack ab. Vielmehr kommt es darauf an, ob die Maßnahme objektiv – also für eine durchschnittliche Mietpartei – eine Wertverbesserung darstellen würde. Eine Mieterhöhung ist selbst dann rechtens, wenn die Ausgaben für die energetische Sanierung die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen (vgl. BGH, Urt. v. 03.03.2004 – Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03). Anders als nach früherer Rechtsprechung einiger Landgerichte ist der Modernisierungszuschlag damit nicht auf das Doppelte der vom Mieter eingesparten Heizkosten begrenzt (vgl. LG Leipzig, Urt. v. 24.01.2002 – Az. 12 S 6262/01). Für eine Modernisierungsmieterhöhung müssen die entsprechenden Bauarbeiten schließlich auch abgeschlossen sein.

b) Wirksames Mieterhöhungsverlangen

Gemäß § 559b Abs. 1 S. 1 BGB ist die Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären.

Diese Erklärung ist gemäß § 559b Abs. 1 S. 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten – unter Benennung der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und nach Kosten für jede Wohnung aufgeschlüsselt (Schlussabrechnung) – berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird.

c) Einschränkungen gemäß MietenWoG Bln in Berlin

Für ein in Berlin belegenes Mietobjekt kann der Vermieter gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln die Miete nur aufgrund der dort abschließend aufgelisteten Modernisierungsmaßnahmen erhöhen.

Grundsätzlich müssen weiterhin die zivilrechtlichen Voraussetzungen und Bedingungen einer Modernisierung geprüft werden. Will der Vermieter durch die Modernisierung jedoch eine Mieterhöhung erreichen, gelten auch die Regeln des Mietendeckels.

Das bedeutet, dass Mieterhöhungen nur für Maßnahmen erfolgen können, die dem gesetzlichen Katalog in § 7 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln entsprechen.

Im Kern sind dies vorrangig Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Energieeinsparung sowie zum Aufzugeinbau und zum Abbau von Barrieren. Darunter fallen Modernisierungen

  1. zu der Vermietende aufgrund eines Gesetzes verpflichtet sind
  2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  5. zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
  6. zum Aufzugsanbau,
  7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau,

Eine auf solche Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhung ist gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln ist zudem der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzuzeigen. Die Anzeige an die IBB kann per Formular erfolgen.

3. Umlagefähige Modernisierungskosten

Bestimmte Bestandteile der bei Modernisierungen anfallenden Kosten müssen von den Modernisierungsaufwendungen abgezogen werden und dürfen nicht zu Mieterhöhung führen.

  • öffentliche Mittel, die vom Staat gewährt wurden, müssen abgezogen oder mietsenkend berücksichtigt werden (vgl. § 559 a BGB);
  • Mieterleistungen (Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen usw.) sind ebenfalls zu berücksichtigen (vgl. § 559 a BGB);
  • Kosten für Kapitalbeschaffung, Finanzierung und Verwaltung gehören nicht zu den Modernisierungskosten;
  • übertriebener Aufwand ist zu vermeiden; bei der Mieterhöhung dürfen nur tatsächlich erforderliche Kosten berücksichtigt werden;
  • fällige Instandhaltungen gehören nicht zu den Modernisierungskosten

Bsp.: Ersatz morscher Fenster mit Einfachverglasung durch Fenster mit Isolierverglasung. Hier muss ein Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten vorgenommen werden (vgl. § 559 Abs. 2 BGB). Andererseits gehören Instandsetzungsmaßnahmen, die infolge der Modernisierung notwendig waren, zu den umlagefähigen Modernisierungskosten.

Demzufolge sind bei der Aufstellung der Kosten zur Berechnung der Modernisierungsumlage gesparte Instandsetzungskosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzuziehen.

Ist nicht deutlich, welche Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme und welche für die Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Es genügt auch nicht, von den Gesamtkosten einfach den Teil abzuziehen, der nach Auffassung des Vermieters auf die Instandsetzung entfällt. Er muss die Kosten betragsmäßig oder in Form einer Quote angeben (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – Az. VIII ZR 88/13).

4. Maximale Höhe einer Modernisierungsmieterhöhung

a) Grundsätze nach bundesgesetzlicher Regelung

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB darf die Miete um 8 % der Modernisierungskosten jährlich bei den von der Maßnahme betroffenen Mieterhaushalten erhöht werden.

Seit Anfang 2019 gilt auch eine Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen.

Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren aufgrund von Modernisierungen nicht um mehr als drei Euro erhöht werden. Wenn die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter betrug, liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro pro Quadratmeter.

Mit dieser Regelung sollen “Kettenmodernisierungen” vermieden werden.

Anknüpfungspunkt für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen.

Modernisierungserhöhung

Der Vermieter kann wählen, ob er die Kappungsgrenze durch eine einzelne Modernisierungsmaßnahme ausschöpfen möchte oder ob er mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchte. Die Miete darf aber – abgesehen von Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel – jeweils insgesamt innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter monatlich steigen.

Im Falle eines Staffelmietvertrages sind Mieterhöhungen – auch bei Modernisierungen – während der Laufzeit des Staffelmietvertrages ausgeschlossen, vgl. § 557a Abs. 2 BGB.

Auch am Ende der Laufzeit der Staffelmiete darf der Vermieter keine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung verlangen, die in den Zeitraum der vereinbarten Mietstaffel fällt.

Die gesetzliche Regelung erfasst nach Berliner Rechtsprechung auch nachträgliche Erhöhungen wegen zurückliegender Modernisierungen, vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.2018 – Az. 65 S 225/17).

b) Einschränkungen gemäß MietenWoG Bln in Berlin

Gemäß § 7 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln kann für ein in Berlin belegenes Mietobjekt die Miete dem Grunde nach nur infolge der in § 7 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln abschließend aufgelisteten Modernisierungsmaßnahmen und der Höhe nach um maximal 1,00 Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Diese Grenze gilt gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 MietenWoG Bln auch im Falle mehrfacher Modernisierungen im Geltungszeitraum des Gesetzes.

Modernisierungserhöhung

Anders als nach § 559 Abs. 1 BGB sind nach § 7 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht alle Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nrn. 1 und 3 bis 6 BGB geeignet, hierauf eine Mieterhöhung zu stützen. Dafür kommen lediglich die in § 7 Abs. 1 Nrn. 1 bis 7 MietenWoG Bln abschließend aufgelisteten Maßnahmen in Betracht.

5. Einschränkung der Modernisierungsmieterhöhung im Härtefall

Der Mieter kann wegen einer wirtschaftlichen Härte zwar nicht die Modernisierung verhindern, er kann sich aber gegen die anschließende Mieterhöhung wehren, vgl. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB.

Die Gerichte prüfen diesen Einwand immer im Einzelfall und wägen die Interessen des Mieters mit denen des Vermieters ab. Von Bedeutung ist dabei zum Beispiel, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt, seine Gesundheit und auch die Größe der Wohnung.

Denkbar ist, dass der Mieter nach der Abwägung zwar nicht 8 Prozent (bis Ende 2018: 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten tragen kann, eine niedrigere Summe hingegen schon.

Ausgeschlossen ist der Härteeinwand gemäß § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB, falls der Vermieter die Wohnung nicht etwa luxussaniert hat, sondern sie nur so weit renoviert hat, wie es allgemein üblich ist. Davon ist auszugehen, sofern der neue Ausbauzustand der Wohnung bei mindestens zwei Drittel aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen ist (vgl. BGH, Urt. v. 09.102019 – Az. VIII ZR 21/19).

6. Verhältnis der Modernisierungserhöhung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Häufig führt eine Modernisierung dazu, dass die Wohnung danach einen besseren Wohnwert hat. Mit der Erhöhung des Wohnwertes erhöht sich regelmäßig auch die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung, sodass der Vermieter die Miete auch gemäß § 558 BGB bis zur (neuen) ortsüblichen Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung erhöhen kann.

Hat der Vermieter den Zustand der Wohnung verbessert, so kann er wählen, ob er einen jährlichen Modernisierungszuschlag verlangt oder ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, und zwar aufgrund des neuen Ausbaustandards. Beides zugleich ist indes nicht möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 30.09.2015 – Az. 65 S 240/15).

Für eine Modernisierungsumlage muss der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters einholen, für eine reguläre Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Modernisierung hingegen schon. Modernisierungserhöhungen sind für Vermieter deshalb leichter durchzusetzen als Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Auch die Begrenzung der Miethöhe durch einen Mietspiegel gilt bei dieser Form der Mieterhöhung nicht.

Zu beachten ist allerdings, dass die Umlage von Modernisierungskosten nicht der Kappungsgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt.

Daher ist es dem Vermieter möglich, eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durchzuführen, und anschließend oder gleichzeitig eine Erhöhung wegen Modernisierung.

Auf diese Weise kann der Vermieter die Miete u. U. über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Die Grenze findet sich in der Mietpreisüberhöhung (vgl. § 5 WiStG). Regelmäßig dürfen dabei 20 %, in Einzelfällen 50 %, der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschritten werden.

Abschließend sei der Vollständigkeit halber noch erwähnt, dass es zwar nicht möglich ist, die Miete nach einer Modernisierung doppelt – sowohl nach § 558 Abs. 1 BGB zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des neuen Ausbaustandards als auch nach § 559 Abs. 1 BGB um den jährlichen Modernisierungszuschlag – zu erhöhen; es ist jedoch möglich, vor der Modernisierung und der darauf gestützten Mieterhöhung zunächst eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) anhand des alten Ausbaustandards durchzuführen, um ggf. das Potential für eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 Abs. 1 BGB) auszuschöpfen und die Kappungsgrenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB von 2,00 Euro auf 3,00 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen.

7. Einschränkung bei rechtsmissbräuchlicher Modernisierung

Seit dem 1.1.2019 ahndet § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise. Ordnungswidrig handelt danach, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Mieter können ein solches Verhalten beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen.

Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000,00 Euro geahndet werden.

8. Vereinfachtes Verfahren für geringe Modernisierungen

Zum 01.01.2019 ist durch das Mietrechtsanpassungsgesetz das sogenannte vereinfachte Verfahren bei der Modernisierung neu in § 559c BGB eingefügt worden.

Danach bestehen folgende Regelungen für die Durchführung des vereinfachten Verfahrens:

a)
Schon in der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter erklären, dass er das vereinfachte Verfahren wählt (vgl. Abs. 5), will er mit dessen Geltendmachung später nicht ausgeschlossen sein. Ist das der Fall, braucht er die sonst notwendigen Angaben zu den voraussichtlichen Betriebskostensteigerungen nicht zu machen.

b)
Die Modernisierungskosten dürfen 10.000 Euro pro Wohnung nicht übersteigen (vgl. Abs. 1 S. 1).

c)
Die 10.000-Euro-Grenze gilt für fünf Jahre. Deshalb werden die Kosten früherer Modernisierungen innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraumes angerechnet (vgl. Abs. 2).

d)
In jedem Fall sind 30% der Modernisierungskosten als Instandsetzungspauschale abzuziehen (vgl. Abs. 1 S. 2). Der pauschale 30%-ige Instandhaltungsabzug hat also auch dann zu erfolgen, wenn überhaupt keine Instandhaltungen in der Maßnahme enthalten sind. Auf der anderen Seite bleibt es auch dann beim Abzug in Höhe von 30 %, wenn der Instandsetzungsaufwand tatsächlich höher ausfällt.

e)
Werden verschiedene Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Instandhaltungsmaßnahmen, so müssen die Kosten, die auf diese Maßnahmen entfallen, zunächst herausgerechnet werden.

f)
Maximal ist eine monatliche Mieterhöhung von 46,67 Euro zulässig (10.000,00 Euro minus 30 % Instandhaltungspauschale ergeben 7.000,00€, wovon 8 % pro Jahr auf 12 Monate umgelegt werden können). Der Mietern andernfalls mögliche Einwand finanzieller Härte nach § 559 Abs. 4 BGB ist beim vereinfachten Verfahren ausgeschlossen (vgl. Abs. 1 S. 3).

g)
Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, muss dies – anders als im „normalen“ Modernisierungsverfahren – nicht mietsenkend berücksichtigt werden (vgl. Abs. 1 S. 3).

h)
Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 BGB (nach dem Regelverfahren für Modernisierungserhöhungen) geltend machen (vgl. Abs. 4). Der Vermieter kann allerdings wählen, ob er den 10.000 Euro-Betrag innerhalb der fünf Jahre durch eine einzelne Modernisierungsmaßnahme ausschöpfen oder ob er mehrere kleinere Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchte.

i)
Von der fünfjährigen Mieterhöhungssperre gibt es nach Abs. 4 Satz 2 zwei Ausnahmen.

Die fünfjährige Sperre gilt nicht,

  1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,
  2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.

Für diese beiden Fälle ist im Rahmen einer typisierten Betrachtung davon auszugehen, dass der Vermieter den Beschluss der Wohnungseigentümer, auf den er unter Umständen keinen Einfluss hatte, sowie die weiteren, von ihm aufgrund gesetzlicher Verpflichtung durchzuführenden Modernisierungen noch nicht konkret absehen konnte, als er die Mieterhöhung für die vorangegangene Modernisierung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat.

Einen solchen in relativ weit entfernter Zukunft liegenden Beschluss kann der Vermieter bei der Wahl, ob er die Modernisierungsmieterhöhung für die vorangegangene Modernisierung im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB oder regulär nach § 559 BGB geltend machen will, nicht berücksichtigen.

Aus anwaltlicher Sicht ist von der Inanspruchnahme des vereinfachten Verfahrens grundsätzlich abzuraten.

Denn nach einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren kann der Vermieter gemäß § 559c Abs. 4 BGB innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 BGB (also eine reguläre Modernisierung) geltend machen.

Damit übernimmt der Vermieter freiwillig das Risiko, dass in den fünf Jahren nach der Modernisierung im vereinfachten Verfahren ein konkreter Bedarf nach einer weiteren Modernisierung besteht, deren Kosten dann nicht umlagefähig sind.

Dieser Überblick erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die möglichst aussichtsreiche Durchführung einer Modernisierung und darauf gestützter Mieterhöhung sollten Sie vorher unbedingt rechtlichen Rat einholen und das Vorgehen sorgfältig planen. HEGEWERK Rechtsanwälte unterstützt Sie sehr gern bei Ihren Vorhaben!

Foto oben Wohnung/Kernsanierung mit Leiter von Milivoj Kuhar auf Unsplash

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